תקופת הבדק עומדת להיגמר: מה כדאי לבדוק בדירה לפני?

סדק קטן הופיע מעל משקוף חדר השינה. בפינת הממ”ד יש כתם כהה שלא היה שם בחורף הקודם. אחד החלונות כבר לא נסגר בצורה חלקה, ובחדר הרחצה נדמה שהרובה בין האריחים מתחילה להתפורר.

קל לדחות דברים כאלה. הרי הדירה חדשה יחסית, חלק מהליקויים נראים קטנים, ותמיד אפשר “לטפל בזה בהמשך”.

חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, קובע תקופות בדק שונות לסוגים שונים של ליקויים. לכן אין למעשה “תאריך תפוגה” אחד לאחריות על הדירה. ליקוי באלומיניום, כשל באיטום, בעיה בצנרת וסדק בקיר עשויים להימצא כל אחד בנקודה אחרת מבחינת תקופת הבדק.

זו בדיוק הסיבה שלפני שתקופת בדק רלוונטית מסתיימת, כדאי לא להסתפק במבט כללי בדירה אלא לבדוק אותה בצורה מסודרת, לתעד ליקויים ולהבין אילו מהם מצדיקים בדיקה מקצועית – ובאילו מקרים נכון לערב קונסטרוקטור (מהנדס אזרחי) שיבחן האם לממצא יש משמעות הנדסית או מבנית.

תקופת הבדק ותקופת האחריות הן לא אותו דבר

אחת הטעויות הנפוצות היא להתייחס ל”תקופת האחריות של הקבלן” כאל פרק זמן אחיד.

החוק מבחין בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות

תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים.

ההבדל אינו סמנטי בלבד.

במהלך תקופת הבדק, כאשר מתגלה אי-התאמה, החוק מטיל על המוכר את הנטל להראות כי היא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.

בתקופת האחריות משתנה נקודת המוצא: הקונה נדרש להוכיח שמקור אי-ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים.

לכן למועד שבו ליקוי מתגלה ומתועד יכולה להיות חשיבות משמעותית.

אין שעון אחד לכל הליקויים בדירה

התוספת לחוק קובעת תקופות בדק שונות לסוגים שונים של ליקויים.

בין היתר נקבעו:

* שנתיים לליקויים במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק.

* שנתיים לליקויים בריצוף ובחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה.

* שלוש שנים לכשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים.

* שלוש שנים לכשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי.

* ארבע שנים לכשל במערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב.

* ארבע שנים לכשל באיטום המבנה, לרבות בקירות, בתקרות, בגגות ובחללים תת-קרקעיים.

* חמש שנים לסדקים ברוחב העולה על 1.5 מ”מ ברכיבים שאינם נושאים.

* שבע שנים להתנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ.

* שנה אחת לאי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית.

לפיתוח חצר נקבעה תקופת בדק של שלוש שנים.

דירה שנמסרה לפני שלוש שנים, למשל, עשויה להיות מחוץ לתקופת הבדק ביחס לליקויים מסוימים, אך עדיין בתוך התקופה ביחס לאיטום, צנרת, סדקים מסוימים וחיפויי חוץ.

מה כדאי לבדוק לפני שתקופת הבדק הרלוונטית מסתיימת?

דווקא לקראת סיום התקופה כדאי לעבור על הדירה באופן שיטתי ולא להסתפק בליקוי הבולט ביותר.

 

• סימני רטיבות ואיטום

חפשו כתמים, שינויי צבע, התנפחות צבע או טיח, עובש, ריח חריג וסימנים לחדירת מים.

כדאי לשים לב במיוחד לקירות חיצוניים, אזורים הסמוכים לחלונות, תקרות, חדרי רחצה, ממ”ד, מרפסות ואזורים שבהם כבר הופיעה בעבר רטיבות.

רטיבות אינה תמיד המקום שבו נמצאת הבעיה עצמה. מים יכולים לחדור בנקודה אחת ולהופיע במקום אחר, ולכן איתור המקור עשוי לדרוש בדיקה מקצועית.

 

• סדקים בקירות ובתקרות, מתי צריך קונסטרוקטור?

לא כל סדק מעיד על בעיה מבנית, אבל גם לא נכון לקבוע לפי המראה בלבד שסדק הוא “קוסמטי”.

חשוב לבחון את מיקום הסדק, רוחבו, הכיוון שלו והאם חל בו שינוי לאורך זמן.

החוק עצמו מתייחס באופן ספציפי לסדקים ברוחב העולה על 1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים. כאשר קיים חשש שהסדק קשור לעמוד, קורה, תקרה, קיר נושא או רכיב קונסטרוקטיבי אחר, נכון לשקול בדיקת קונסטרוקטור.

 

קונסטרוקטור הוא מהנדס העוסק בתכנון ובבחינה של שלד המבנה והרכיבים הנושאים בו. כאשר מדובר בסדקים או בממצאים שעשויים להיות בעלי משמעות מבנית, קונסטרוקטור (מהנדס אזרחי בעל ההסמכה המתאימה) יכול לבחון את סוג הרכיב, את מאפייני הסדק ואת המשמעות ההנדסית של הממצא.

למדו עוד על סדקים במבנה

• ריצוף וחיפויים

עברו על אזורים שבהם קיימות שקיעות, אריחים רופפים, הבדלי גובה, סדקים, התנתקות או שחיקה חריגה. כדאי לבדוק גם את החיבור בין חיפויים, פינות ואזורים רטובים, ולא רק את מרכז החדר.

 

• חלונות, תריסים, דלתות ואלומיניום

פתחו וסגרו את החלונות והדלתות. בדקו אם קיימים חיכוכים, עיוותים, קושי בנעילה, חדירת מים או רוח וסימנים לכך שהמערכת אינה מתפקדת כפי שתפקדה בתחילת הדרך.

 

• מערכות מים וניקוז

בדקו סימני נזילה, לחץ מים חריג, ניקוז איטי, ריחות ביוב, רטיבות מתחת לכיורים וסביב נקודות אינסטלציה.

ליקויים במערכות צנרת לא תמיד מתגלים מיד, ולכן סימנים קטנים עשויים להיות חשובים יותר מכפי שנדמה.

 

מי צריך להוכיח מה מול הקבלן?

כאן נמצא אחד ההבדלים החשובים ביותר בין תקופת הבדק לתקופת האחריות.

בתקופת הבדק, כאשר מתגלה אי-התאמה, המוכר הוא שנדרש להוכיח שהבעיה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.

לאחר סיום תקופת הבדק, בתקופת האחריות, הקונה הוא שנדרש להוכיח שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

במילים פשוטות: המעבר מתקופת הבדק לתקופת האחריות עשוי לשנות את נטל ההוכחה.

 

לכן לא כדאי להמתין עם ליקוי מוכר רק משום שהוא עדיין “נסבל“.

אם הבחנתם בבעיה, עדיף לתעד אותה בזמן, לבדוק אותה ולהעביר הודעה מסודרת בהתאם לנסיבות, במקום לנסות לשחזר חודשים מאוחר יותר מתי בדיוק הופיעה.

 

 

חברות הנדסה אזרחית כדוגמת ב.ר.נ. הנדסה מספקות שירותי קונסטרוקציה, בדיקות הנדסיות וחוות דעת מקצועיות, לרבות במקרים שבהם נדרש קונסטרוקטור לבחינת ליקויים בעלי היבט מבני וליווי מקצועי בהתאם לצורך.

עומדים לפני סיום תקופת בדק? אל תחכו ליום האחרון

אם חלפו מספר שנים ממסירת הדירה ואתם יודעים שקיימים בה ליקויים, זה זמן טוב לפתוח שוב את המפרט, לעבור על הדירה ולרכז את כל מה שדורש בדיקה.

לא צריך לחכות לליקוי דרמטי.

סדק שמתרחב, כתם שחוזר בכל חורף, אריחים שמתחילים להשתחרר או חלון שמחדיר מים הם בדיוק מסוג הדברים שקל להתרגל אליהם, עד שמגלים שהמועד הרלוונטי לטיפול בהם כבר השתנה.

בדיקה בזמן מאפשרת להבין מהו הליקוי, לאיזו מערכת הוא שייך, האם נדרשת בדיקה הנדסית ובמקרה של חשש מבני, האם נכון להזמין קונסטרוקטור לבדיקת המבנה.

המונחים מתייחסים לצרכים שונים. בדיקת ליקויי בנייה יכולה לעסוק במגוון רחב של מערכות וממצאים בדירה. בדיקת קונסטרוקטור מתמקדת בהיבטים מבניים וקונסטרוקטיביים כאשר עולה חשש הנוגע לשלד או לרכיבים נושאים. חוות דעת הנדסית יכולה להידרש לצורך תיעוד מקצועי של הממצאים, ובמקרים מסוימים גם לצורך הליך משפטי.

 

בסופו של דבר, השאלה החשובה אינה רק “האם יש ליקוי?”, אלא גם מה מקורו, מתי הוא התגלה, כיצד הוא תועד ומה נעשה בעקבות הגילוי.

 

המאמר מספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. יש לבחון את הוראות הדין העדכניות ואת נסיבותיו של כל מקרה לגופו.

באדיבות: ב.ר.נ. הנדסה